אחת ההוצאות שחובה לקחת בחשבון בעת עסקת נדל"ן היא מיסוי מקרקעין. לא תמיד משקללים את העלות של המיסוי בשווי הדירה בעת קניה או מכירה וכאשר נדרשים לתשלום המיסים הללו מבינים שהכדאיות של העסקה פוחתת בצורה משמעותית. תמיד כדאי לקבל יעוץ של עורך דין מקרקעין לפני עסקאות נדל"ן.
המדינה לא מוותרת על החלק שלה בעת ביצוע עסקאות מקרקעין ולכן חובה לקחת בחשבון עלויות שונות של מיסוי מקרקעין שייתכן ותידרשו להן במקרה של קניה או מכירה.
במקרים מסוימים חישוב מראש של עלויות המיסוי הצפויות הופכות את שווי העסקה לפחות משתלם ויש לשקלל את ההוצאות הללו במחיר בטרם מתחייבים על העסקה. לשם כך חובה לקבל ייעוץ וליווי משפטי של עורך דין מקרקעין שמבין במיסוי מקרקעין ויכול לבדוק את המקרה שלכם לעומק.
מיסוי מקרקעין: אלו מיסים חלים על עסקאות נדל"ן?
יש כמה סוגים של מיסוי מקרקעין בישראל:
- מס רכישה על הקונה בעסקת מקרקעין – את המס הזה משלם הקונה בעסקה והוא משתנה על פי כמה פרמטרים המרכיבים אותו. יש הבדל בין קניית דירה ראשונה ובין דירה שניה ויש הבדל בסכום הקניה של הדירה. כמו כן יש הקלות או פטור מתשלום מס רכישה לפי תנאים מסוימים שמוגדרים בחוק. ההבדלים יכולים להיות בשווי של עשרות אלפי שקלים ואף מעבר לכך.
- מס שבח על המוכר בעסקת מקרקעין – מיסוי שנופל בחלקו של המוכר בעסקה ומחושב בצורה די פשוטה של 25% מהרווח בעסקה. הרווח מחושב בהשוואה בין מחיר הקניה של הדירה ומחיר המכירה שלה. לדוגמא דירה שקניתם במיליון ₪ ומכרתם בשני מיליון ₪ כעבור 15 שנה, תהיה עם רווח של מיליון שח. לכן התשלום של מס שבח בעסקה יהיה 250,000 ₪. כמובן שאפשר להפחית את "הרווח בעסקה" ע"י הכנסת הוצאות שונות שרלוונטיות לעסקה כמו תשלום לעורף דין או מתווך, שיפוצים שנעשו לאורך השנים או תוספות בנייה וכדומה.
- היטל השבחה – יש גם מס שמשולם לרשות המקומית ולא לרשות המיסים כמו שני המיסים הקודמים. מס זה הוא היטל השבחה על הנכס שלכם. את המס הזה משלם המוכר והוא עבור היתרים או פעולות באישור הוועדה לבנייה ברשות המקומית שעזרה לעליית ערך הדירה. דוגמא לכך הוא פרויקט תמ"א 38, השקעה בשכונה בה נמצא הבניין וכן הלאה. גם כאן אפשר לקבל עזרה של עו"ד מקרקעין כדי להפחית את היקף ההיטל שנדרשים לשלם ולעתים קרובות ניתן להפחית זאת.
לסיכום, כפי שניתן להבין, כמעט ואין עסקת מקרקעין בישראל בה לא נדרשים לשלם מס כלשהו למדינה או לרשות המקומית. ההוצאות הללו יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים ובעסקאות גדולות גם למאות אלפים.
החוק מאפשר קבלת הקלות במיסוי או דרכים להפחית או לבטל את המיסוי קליל ולכן חשוב לקבל ייעוץ וליווי משפטי של עורך דין מקרקעין לפני שחותמים על כל עסקת מקרקעין, בין אם בתור המוכר או הקונה בעסקה. יש לכך חשיבות רבה וכדאי להימנע מטעויות יקרות ערך.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בצפון אשר מלווה משקיעים, רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין בצפון הארץ. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בחיפה או עורך דין מקרקעין בנשר – המשרד הוא הכתובת!